随着国内经济的崛起,海外置业越来越受人们的欢迎和青睐。投资门槛的逐渐降低,使越来越多的中国人将投资转向西班牙房产。但是很多投资者却因为中国和西班牙房地产的差异,而难以正确选择投资行为:房产税费有什么区别?产权性质有什么区别?
本文总结了一些主要差异,供参考。
1.城市与小镇的差别
在中国,城市和小镇差异化较大。城市是一个相对商业集中的地方,所有的机构都在其中。经济条件要比农村好很多,平常的衣食住行也会方便许多。
在西班牙,每一个区域都会有自己的一套完善的生活配套设施系统,商店、饭馆、医院、学校,超市为居住的人提供了很大程度上的方便,差异化较小。
2.房地产相关制度
西班牙在买卖房产中,会有许多第三方的协助机构。例如,估价公司,房屋检查,公证公司,银行、经纪人制度,产权保险公司等。每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保证买卖过程中的每个环节尽善尽美,使房地产行业能够公平、透明、健康、蓬勃发展。相对而言,中国房地产事业起步较晚,制度有待完善。
3.产权性质
西班牙是私有财产制,房屋的买卖包括土地。也就是说,你买房的同时也就买下了盖房子的那块地。而且西班牙的产权是永久性的。
中国的住宅产权是70年期限,一般商业房产期限只有50年。
4.房产税
在西班牙,只要你拥有房子,你就要缴纳房地产税。西班牙的税费通常根据地籍价值来计算,每个区域都有自己不同的标准。别墅通常在800欧-1200欧。公寓300-600欧元因此,你买房子后每年都要交房产税,变成你拥有财产的持有成本。
为了抑制房屋的空置,国内开始在几大城市实验征收房地产税。
5.房源系统
在西班牙和中国的房地产行业有一个本质上的差异,就是他们的房源系统。在中国没有一个统一的房源,各家房地产公司,只卖自己买的房子,或者少部分关系好的同行交换房源。而西班牙有一个房源共享系统API,每一个经纪人都把房源信息,传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都非常透明,一目了然。
6.房屋面积的计算标准不同
在西班牙通常所说的建筑面积,是指房子的室内面积。而中国所说的面积指的是室内面积和公摊面积。在西班牙通常100平米以上的房子可以是4居的户型。但是在中国100平米只能做成3居。
7. 交房标准不同
在西班牙交房的标准是地板已经铺好,墙面也已经完成粉刷,厨房设备卫生间设备都已经安装好,水电线路都已经铺好只需要开通即可使用。中国完全是交付一个毛坯房。
除了上述可见的区别之外,我们也总结了海外房产投资要注意的十大事项,让投资者在海外置业过程中也能有据可依。
1.投资国是否有投资前景
经济是否稳定?社会安全是否有保障?与中国的建交如何?相信关注时事的朋友,都有这些心得体会。
2018年11月28日晚,。
2018年11月28日,。
哪个国家经常参加经济论坛峰会,,,基本上都有参考价值。
另外,房产买卖市场关系到日后的出租和转手问题,可以参考当地的房屋出租信息,投资回报率和房产市场的趋势也很关键。如果当地房产买卖非常活跃,证明这个房产市场的需求是稳定、积极、向好的。
2.选择国内已经注意到的新市场
十年前,很多人都会“跟风”投资,从欧美到澳洲,然而现在“老的”房产市场已经接近饱和,寻找“新市场”已经迫在眉睫,那么哪些新市场是值得投资的?
普华永道联合城市土地协会发布的《2018年欧洲房地产新趋势》针对欧洲22个国家和地区的房地产企业展开了516份问卷调查,其中包括306例与行业领袖进行的深度访谈,分析了欧洲31个城市在2018年的房地产投资和发展预期。
除了老牌资本主义强国之外,欧洲其他国家的房产市场也非常可观。尤其在西班牙等的重要城市,投资及开发前景均排名前20。
西班牙马德里、巴塞罗那等城市的租金涨幅预期甚至都高于房价增长预期。简单来说,在这些城市投资房产既可以获得房产升值的回报,又可以赚取丰厚的租金。
3.房产地段是否优越
无论在哪买房,地段为王,没有地段,一切空谈,一定要选择交通成熟便利的地方。位置就是一切。地段,这是你房产未来升值的最重要保障。
4.周边商业配套是否成熟
虽然是投资,但是周边的商业和休闲设施决定了房子租售的方向和人群。
很简单的道理,比如周边全是学校,那么以后面向的出租人群就是学生,如果周边商场,学校,医疗条件都没有,那出租肯定会有困难。也有一种情况,比如周边马上有地标性建筑建成,那么即使现在不是特别繁华,未来也是会有升值潜力的。
5.房产的价格是否合理
世上没有花最少的钱却能买到最好的产品,房子也一样,商品价值决定价格。如果你看的楼盘,价格分外便宜,而且低于市场的行情,那你要小心了。
很多这种小楼盘,以低廉的售价吸引人眼球,但这种房子一般都有某些不足之处。售价太低了,工程标准自然会降低。毕竟,“一分价钱一分货”是市场运营的基本准则。
6.开发商很重要
选择当地知名的开发商是安全的投资方法。海外选房,开发商很重要,一个好的大开发商,工程质量都会有保证,基于丰富的开发经验,房子的工程日期也会严格执行。
不少人购买过一些小开发商造的期房,结果苦等7-8年,至今都未能完工。这些人很大一部分就是贪便宜的心态,加上被一些不专业的人误导所致。
7.售后服务是否齐全
现在很多人买房都会考虑后期维护的成本,如果自己还要分精力去管理,那么成本将会更大,所以选择一个提供包租服务的项目显得格外重要。
有些开发商本身就有出租管理的部门,一般也都会提供包租服务,包租一般都是两三年左右,但是一些旅游热门地可以提供到5年的包租。
对于包租,越长越好,开发商会根据楼盘的地段决定包租时间,毕竟时间长他们承诺的回报租金也多,如果地段不好是不敢保证这么多年的,其实也是考验开发商实力的一种方法。
8.运营商是否有多年管理经验
即使承诺包租,但是如果只是“盲目承诺”,很容易中途出现问题,如果开发商自身没有租赁部门,能够跟一些有经验的运营商合作,也会是一种很不错的投资选择。
9.房屋持有成本
投资讲的就是以最小的成本,撬动最大的杠杆,如果这个投资占用了你三分之一的流动资金,建议你多考虑一下。
一个项目未来的发展确定了升值的空间,成本控制很重要,你的租金收入扣除七七八八的税费杂费,是否有结余,未来的房产是否有增值空间,这些风险都要考虑在里面。
总结一下,就是要注意以下几点:
杂费税费
首付多少
付款方式/贷款利率和还款方式
租金收益
后期维护成本
物业的增值空间
投资期限
物业的流动性
汇率风险
10.产权期限
土地管理法规定,中国住宅土地的使用期限是70年。70年后,土地归国家所有,续租费用未定。西班牙土地是私有制,购房即可获得永久产权,可以世代相传。同时西班牙房产可依法出租,获得永居身份后,还可以出售。
房产投资是相对稳健的投资工具,可对抗通货膨胀,具有更高的升值保障。即使价格有所变动,相比其他投资工具,房产也是更为稳定和循序渐进的变动。随着欧洲整体经济好转,房地产市场转暖。
对于热衷投资不动产的中国人来说,投资移民西班牙不但能让全家拿到欧洲身份,享受欧洲福利,还能收获房产升值和出租带来的优厚回报,移民和投资两不误。
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